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年內住宅用地成交近萬億元創新高,三線城市罕見下滑

未來城不落

近日,因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大,佛山、蘇州、大連、南寧4個城市收到住建部預警提示。住建部在對上述4個城市預警提示的同時,再次強調了要“始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,“切實把穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處”。

而數據也顯示,目前全國土地市場因城施策效果明顯。據Wind,至5月19日,全國100個大中城市宅地成交總價9617.37億元,成交總價雖然創同期歷史新高,但同比9.52%的增速卻創下4年來同期新低。而分城市看,一二線城市宅地成交總價雙雙創下歷史新高,但三線城市罕見出現下滑。

宅地成交近萬億元

Wind數據顯示,至5月19日,全國100個大中城市宅地累計供應住宅類用地數量1713幅,累計供地面積9153.57萬平方米,分別較去年同期增加1.84%、0.25%,且均創2015年以來同期新高。

成交方面,100個大中城市宅地累計成交宅地數量1442幅、面積7636.09萬平方米,分別較去年同期減少6.3%、7.59%。盡管成交幅數、面積均出現下滑,但累計成交金額卻同比增長9.52%,達到9617.37億元,并創下同期歷史新高。

不過值得注意的是,雖然累計成交金額“逆勢”上漲9.52%,但這一漲幅創下了自2016年以來的同期最低。在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的基調下,因城施策的政策效應正逐漸顯現。

雖然土地市場總體呈平穩態勢,但市場依然保持熱度,競拍熱度提升,熱點城市地價、溢價率顯著上升。

中指院數據顯示,今年前4個月,其監測的300個城市住宅用地樓面價持續上漲。成交樓面價在2月份結束了連續11個月的同比下跌態勢后,3月份同比漲幅擴大,4月份同比漲幅進一步擴大到20%以上,而絕對價格已達到近4900元/平方米的歷史單月次高水平,僅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

與此同時,土拍溢價率也出現底部回升態勢。3月300城住宅用地平均溢價率為23.6%,同比提升2.6個百分點,環比提升13個百分點。4月溢價率進一步走高。

“房地產行業的競爭越來越激烈,在強者恒強、弱者漸弱的行業格局下,部分大型房企短期補倉的意愿強烈,而年初以來融資環境的相對寬松,房企資金壓力得到一定緩解,也為它們積極拿地創造了條件。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,“春節后樓市出現局部回暖跡象,并帶動市場預期向好,這也導致房企在部分城市集中搶地。”

國家統計局數據也顯示,1~4月,商品房銷售面積4.2億平方米,同比下降0.3%,但商品住宅銷售面積同比增長0.4%;商品房成交均價9300元/平方米,同比上漲8.3%,其中住宅成交均價9205元/平方米,同比上漲達到10.2%。

三線城市首現罕見下滑

值得注意的是,此前作為去庫存絕對主力的三線城市,在今年土地市場的表現并不如人意。無論是宅地供應方面,還是宅地成交方面,在一、二線城市均創近幾年新高的同時,三線城市卻均首現罕見下滑。

供應方面,一線城市今年以來累計供應住宅類用地數量65幅,累計供地面積348.22萬平方米,分別較去年同期增加75.68%、50.16%,均創2016年以來同期新高。

二線城市累計供應住宅類用地數量842幅,累計供地面積4587.14萬平方米,分別較去年同期增加24.37%、11.18%,均創2014年以來同期新高。

三線城市累計供應住宅類用地數量806幅,累計供地面積4218.21萬平方米,分別較去年同期下降16.74%、11.62%。

成交方面,一線城市今年以來累計供應住宅類用地成交數量82幅,累計成交面積457.38萬平方米,分別較去年同期增加28.13%、20.29%,創近5年來同期新高。

二線城市今年以來累計供應住宅類用地成交數量689幅,累計成交面積3935.31萬平方米,分別較去年同期增加7.49%、3.54%,創近5年來同期新高。

三線城市今年以來累計供應住宅類用地成交數量671幅,累計成交面積3243.40萬平方米,分別較去年同期下降19.54%、20.54%。

顯然,一二線城市仍為房企投資拿地的重心。

“相比三四線城市,一二線城市的房地產市場相對安全、健康。”嚴躍進說。他分析道,一方面,前期三四線城市在棚改貨幣化、購房補貼等政策的刺激下,房價出現過快上漲,部分城市甚至出現市場透支現象,如今隨著棚改規模的縮減,三四線城市的樓市將面臨失去支撐的危險。另一方面,大部分二三線城市均大幅下調落戶門檻,使得三四線城市,特別是沒有產業優勢,以及教育等資源優勢的三四線城市對外來人口的吸引力逐漸下降。“一二線城市與三四線城市的樓市將呈現出明顯的分化走勢。”

不過,對于樓市后續走勢,多位業內人士均向記者表示“穩”字基調不會改變。

“雖然是因城施策,但在穩地價、穩房價、穩預期的基調下,哪個城市的樓市、地市出現過熱,一定會被約談,甚至問責。”嚴躍進說。

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